Penyerobotan tanah di Indonesia sangat sering muncul baik dalam pemberitaan media lokal maupun media nasional. Kasus ini tidak hanya menimpa masyarakat kecil saja namun juga banyak menerpa pejabat negara. Kasus terbaru yang cukup viral adalah kasus penyerobotan tanah milik mantan duta besar Indonesia untuk USA.
Tanah merupakan aset berharga karena memiliki nilai ekonomi yang sangat tinggi. Pertambahan nilai ekonomi tanah terus naik dari waktu ke waktu. Di sisi lain tidak semua orang memiliki aset tersebut sehingga kasus penyerobotan tanah terus terjadi dari dulu hingga sekarang.
Menurut penelitian, kenaikan nilai properti di Indonesia rata-rata mencapai 20%/tahun. Sederhanya jika kamu punya uang 100 juta kemudian kamu gunakan untuk membeli tanah yang tepat maka dalam setahun kamu sudah dapat keuntungan sebesar 20 juta.
Kenaikan harga properti lebih tinggi dibandingkan jenis investasi lainnya seperti deposito dan bunga tabungan yang hanya mencapai 2-6% per tahun. Maka sangat wajar jika tanah merupakan aset yang sangat digemari banyak orang sekaligus menjadi “incaran” orang lain.
Oleh karena itu hal wajib yang perlu dilakukan bagi pemilik tanah adalah mengamankannya secara benar dan sesegera mungkin. Karena kalau tidak kita lakukan sesegara mungkin maka peluang penyerobotan tanah kita masih terbuka lebar.
Sebelum penyerobotan tanah kita terjadi, perlu kita pahami secara mendetail apa saja yang menyebabkan tanah kita mudah diserobot orang lain. Berikut adalah beberapa penyebab terjadinya penyerobotan tanah berdasarkan hasil penelitian Sugiyanto (2016) dan Hapsara (2019).
Nilai ekonomis tinggi
Investasi yang mampu memberikan return (imbal hasil) tinggi salah satunya adalah investasi properti yaitu tanah, lahan dan rumah. Kenapa tanah harganya naik ? sederhana saja sebenarnya karena sumberdaya satu ini terbatas yakni tidak bisa bertambah. Bahkan pada kondisi tertentu luas permukaan tanah justru mengalami penyusutan/penyempitan.
Salah satu faktor terbesar penyebab terjadinya penyusutan/penyempitan luas permukaan tanah adalah karena adanya kenaikan tinggi muka air laut. Kenaikan tinggi muka air laut ini semakin masif seiring dengan meningkatnya pemanasan global. Jika kondisi ini tidak berubah maka luas permukaan tanah pasti akan terus mengalami penyusutan.
Di saat luas permukaan tanah terus mengalami penyusutan, di sisi lain terjadi kenaikan pertumbuhan jumlah penduduk secara signifikan. Kita tahu bahwa setiap orang yang lahir di bumi pasti membutuhkan tanah sebagai tempat tinggal mereka. Maka di sini telah terjadi ketidakseimbangan antara supplay and demand.
Secara hukum ekonomi, jika jumlah demand (permintaan/kebutuhan tanah) jauh lebih tinggi dibanding supplay (ketersediaan tanah) maka pasti akan terjadi kelangkaan barang (scarcity) yang berujung pada kenaikan harga barang secara signifikan.
Kondisi tersebut sebenarnya sudah terjadi di Indonesia. Indonesia yang merupakan negara kepulauan sangat terancam dari kenaikan tinggi muka air laut. Diperkirakan pada tahun 2050 sekitar 1.500 pulau di Indonesia akan tenggelam. Berdasarkan penelitian Dasanto (2010) kenaikan muka air laut di Indonesia mencapai 0,01 m/tahun.
Maka untuk memprediksi wilayah yang tanahnya akan mengalami kenaikan harga secara signifikan adalah dengan cara menghitung tingkat pertumbuhan jumlah penduduknya dan membandingkannya dengan ketersediaan tanah di lokasi tersebut.
DKI Jakarta, adalah daerah yang tepat untuk menggambarkan kondisi di atas. Pertumbuhan jumlah penduduk di DKI Jakarta mencapai 0,92% per tahun atau bertambah 88.000 jiwa per tahun. Di sisi lain banyak tanah di DKI Jakarta yang terancam hilang karena tenggelam. Kondisi ini bisa dipastikan bahwa harga tanah di wilayah DKI akan mengalami peningkatan secara signifikan dalam waktu yang relatif cepat.
“Jika setiap orang membutuhkan tanah untuk tempat tinggal disisi lain harga tanah terus mengalami kenaikan secara signifikan maka peluang terjadinya penyerobotan tanah semakin tinggi.”
Tidak ada batas yang jelas
Bagi sebagian orang, tanah merupakan aset berharga yang wajib diamankan sesegara mungkin. Apalagi jika asetnya hanya berupa sebidang tanah saja. Ia akan mempertahankan sekuat tenaga bahkan sampai titik darah penghabisan. Ia akan mengontrol tanahnya setiap waktu bahkan bersedia memagarinya agar terlihat jelas batas-batas tanah.
Lalu bagaimana dengan orang yang memiliki tanah atau lahan yang luas?. Jawabannya adalah kembali lagi ke si pemiliknya. Apakah dia termasuk orang yang sadar akan pentingnya melindungi tanah atau tidak.
Pemberian batas tanah yang jelas memang membutuhkan biaya. Besaran biaya tergantung pada luas tanah yang dimiliki dan alat yang digunakna untuk melindungi tanah tersebut. Namun perlu kita ketahui bahwa biaya tersebut masih lebih rendah dengan nilai tanah itu sendiri. Oleh karena itu melindungi tanah dari penyerobot adalah hal wajib yang harus dilakukan.
Persoalannya adalah masih banyak masyarakat yang enggan merawat tanah yang ia miliki dengan memberikan batas yang jelas. Sehingga sangat mudah bagi penyerobot tanah untuk sedikit demi sedikit mengambil tanah tersebut.
Ketika pemilik tanah tidak mampu menunjukkan batas yang jelas pada tanah yang ia miliki, maka peluang penyerobotan tanah masih sangat tinggi. Kondisi inilah yang sering terjadi di Indonesia. Pada kasus tertentu, tidak adanya batas kepemilikan tanah yang jelas menjadi pemicu konflik horizontal baik itu intern keluarga mapun konflik antar suku.
Pondasi, pagar alam dan pagar panel beton merupakan alat yang paling banyak digunakan untuk memberikan batas tanah secara jelas. Ketiga alat tersebut termasuk yang paling efektif dalam melindungi aset properti.
Sebagian orang hanya mengandalkan sertipikat tanah yang ia miliki tanpa perlu membuat pembatas tanah yang jelas. Padahal di lapangan patok pembatas tanah yang dibuat oleh BPN sangat mudah dipindah-pindah karena ukurannya kecil dan dangkal. Persoalan lainnya adalah masih banyak masyarakat yang memiliki sertipikat tanah yang belum benar-benar clear.
Selain itu naluri penyerobot tanah ketika melihat sebidang tanah tidak diberi pembatas yang jelas maka ia akan berupaya untuk menyerobot tanah tersebut dengan segala macam cara. Hal ini banyak terjadi di Indonesia.
Pengalaman Pribadi:
Sekitar tahun 2011 saya sedang melakukan penelitian di Sumatera Selatan tepatnya di salah satu perusahaan Hutan Tanaman Industri (HTI). Ketika saya masuk ke dalam kawasan hutan milik perusahaan tersebut banyak saya temukan sebidang tanah yang dipatok oleh warga sekitar perusahaan. Pematokan ini dilakukan dengan cara membakar tanaman milik perusahaan terlebih dahulu. Ketika tanaman sudah mati kemudian ia membuat pagar alami dan memberikan papan nama bahwa tanah tersebut adalah milikinya.
“Selalu ada cara bagi penyerobot tanah untuk menguasai tanah milik orang lain, terutama tanah yang tidak dirawat dan tidak diberi pembatas yang jelas.”
Tanah berbentuk Leter C
Tanah yang rawan diserobot oleh orang lain adalah tanah yang masih dalam bentuk leter C atau girik. Leter C dalam UU Agraria tidak termasuk dalam alat yang sah untuk menunjukkan kepemilikan tanah.
Girik hanyalah bukti permulaan sebidang atau lebih atas tanah, bukan barang bukti kepemilikan sah dan mempunyai kepastian hukum. Barang bukti yang sah dan memiliki kepastian hukum atas kepemilikan tanah adalah sertipikat hak milik.
“Letter C bukanlah bukti kepemilikan atas tanah yang sah dan memiliki kepastian hukum”. By Sihombing, Pakar Hukum Agraria Univ. Pancasila
Tanah leter C merupakan alat bukti pembayaran pajak atas tanah adat, atau bukti bahwa atas tanah tersebut telah terdaftar sebagai obyek pajak dan dengan demikian harus dibayar pajaknya. Dokumen ini bukan menunjukkan kepemilikan atas tanah.
Seringkali terjadi di masyarakat adalah seorang penggarap tanah memiliki surat leter C namun sebenarnya tanah tersebut telah disertipikatkan oleh orang lain. Ketika pemegang leter C menjual tanahnya ke orang lain maka di sinilah awal munculnya konflik.
Maka jika saat ini tanahmu masih dalam bentuk girik atau Leter C segera sertipikatkan ke notaris agar menjadi sertipikat hak milik (SHM). Karena selama tanahmu masih dalam bentuk leter C maka selama itu pula pintu konflik dan terjadinya penyerobotan tanah masih terbuka lebar.
Apalagi jika perolehan tanah tersebut berasal dari warisan kakek atau orang tua, maka peluang penyerobotan tanah semakin tinggi karena orang yang merasa berhak memiliki tanah tersebut sangat banyak.
Kurangnya pengawasan
Faktor utama tanah mudah diserobot orang lain adalah tingkat kesadaran pemilik tanah untuk mengamankan asetnya. Sadar akan potensi terjadinya penyerobotan tanah oleh orang lain, sadar akan pentingnya pembatas tanah yang jelas dan sadar akan pentingnya sertipikat tanah.
Ketidakpedulian pemilik tanah atas aset yang dimiliki merupakan pintu masuk terjadinya penyerobotan tanah. Ketidakpedulian ini bisa terjadi ketika pemilik tanah sudah memiliki tanah yang luas dan banyak, terlalu sibuk dan pemilik tanah kurang memahami karakter masyarakat yang berada di sekitar tanahnya.
Pemilik tanah yang terlalu sibuk dengan aktivitas hariannya membuat ia seakan lupa akan keberadaan aset bergharganya. Kondisi ini bisa menjadi sebab lemahnya pengawasan terhadap tanah. Maka jika kamu mengalami hal ini tidak ada salahnya kamu mempercayakan kepada orang tertentu untuk tetap mengontrol asat yang kamu miliki.
“Kita perlu sadari bahwa aset yang tidak dikelola dengan benar akan sulit menghasilkan profit tapi justru akan menjadi liabilitas”.
Intensitas pengawasan terhadap tanah tergantung seberapa besar upaya pengamanan yang telah dilakukan dan karakter masyarakat yang tinggal di sekitar tanah. Jika tanah sudah SHM dan sudah dibuat batas yang jelas maka intensitas pengawasan tidak tinggi.
Hal penting yang harus dipahami oleh pemilik tanah adalah karakter masyarakat yang tinggal di sekitar tanah milik kita. Jika tanah kita berada di tengah permukiman yang cukup modern umumnya penyerobota tanah jarang terjadi.
Sebaliknya jika tanah kita berada di tengah masyarakat yang kurang sadar hukum dan memiliki kepentingan terhadap sumberdaya yang ada di tanah kita maka peluang terjadinya penyerobotan tanah semakin besar.
Oleh karena itu tetap agendakan untuk mengontrol dan mengawasi keberadaan tanah yang kita miliki. Hal ini sangat berpengaruh terhadap keamanan tanah kita. Jangan sampai kita lalai dan melakukan pembiaran terhadap tanah yang kita miliki.
Tidak ada bukti terkait peralihan hak
Tanah waris adalah salah satu jenis tanah yang paling sering diserobot oleh orang lain baik dari saudara sendiri maupun dari orang luar.
Namun tidak semua tanah warisan mudah diserobot orang lain. Penyerobotan tanah waris umumnya terjadi pada tanah yang diberikan kepada ahli waris secara tardisional dan tanpa pencatatan yang benar melalui notaris atau aparat desa setempat.
Kesadaran masyarakat di beberapa daerah untuk mensertipikatkan tanahnya masih tergolong rendah. Di Sumenep misalnya, pada tahun 2020 jumlah tanah warga yang telah tersertipikat oleh BPN baru mencapai 30%. Masih ada 70% tanah di Sumenep yang belum tersertipikat.
“ Sekitar 70% tanah warga di Sumenep belum tersertpikat oleh BPN Kab. Sumenep”. Dodi Suryamansa – Kasupsi PPAT BPN Kab. Sumenep
Di masyarakat desa seringkali terjadi transaksi jual beli tanah secara tradisional tanpa melibatkan notaris. Transaksi jual beli secara tradisional artinya kedua belah pihak sama sama saling percaya. Satu pihak menyerahkan sejumlah uang, satu pihak lainnya menyerahkan tanahnya hanya dengan memberikan nota pembayaran. Di sini tidak ada bukti peralihan hak secara terang benderang.
Kondisi ini sangat rawan terhadap penyerobotan tanah karena pembeli tanah tidak memiliki bukti yang kuat atas tanah tersebut. Jika di kemudian hari terdapat pihak-pihak yang mau menguasai tanah tersebut. Maka sangat mudah bagi orang lain untuk menguasai tanah tersebut apalagi salah satu diantara keduanya sudah ada yang meninggal dunia.